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提前解除合同是否承担违约责任

来源:简阳律师在线  作者:李芹斌律师  时间:2014-06-05
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案例

2003年7月25日,安徽某工程公司与周某签订《房屋租赁合同》一份,约定由工程公司将约900平方米的房子出租给周某作为仓库,租赁期限两年,周某应于每季度首月支付一个季度的租金18900元。同时约定:“如周某一个月内逾期未付租金,工程公司有权收回出租场地,合同自行终止;在租赁期间,工程公司因铁路生产需要必须提前收回房屋时,须提前一个月通知周某,并根据合同法承担标的100%的违约责任。”还约定:“周某所建临时房屋和对原有场地进行完善系单方行为,与工程公司无任何关系,如遇工程公司上级机关令其拆除或者合同终止,周某必须在七日内将其拆除。”合同签订后,周某加盖了临时房屋,并对原有场地进行完善后又单方将房屋转租给他人承租。起初周某能按约定交纳租金,2004年周某交了第一季度的租金后就未交租金。2004年6月29日,工程公司以铁路内部生产布局调整为由书面通知周某,要求一个月后收回毛坯房,终止合同。周某收到通知后于2004年7月26日向安徽省公证处申请保全证据公证,公证申请人周某于当日来到毛坯房,分别将《解除房屋租赁合同的通知》张贴在8家承租房的门上,通知次承租人解除与周某签订的《房屋租赁合同》,并要求其在二十日内将承租仓库腾空。周某依据合同约定要求工程公司给予赔偿,经双方多次协商,终因差距太大,商谈无果。由于周某既未交出房屋也不交租金,工程公司于2004年8月25日将周某告上法庭要求其支付租金56700元(计算截止到判决之日);交还租赁房屋。周某认为工程公司提前解除合同是根本违约,故反诉要求工程公司偿付违约金15万余元;赔偿其他损失28万元。

析法

蚌埠铁路运输法院审理后认为,《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。在本案中,因双方所签合同约定了解除合同的条件,且双方提前解除合同的行为已生效,工程公司应按租赁合同约定承担责任。但双方对此条款的含义发生分歧。工程公司认为合同法没有规定100%的违约责任,所以双方约定的该条款无效;周某则认为“标的”100%的违约责任是指合同期限两年租金的总标的。法院认为工程公司行使解除合同的权利,符合合同的约定,并非根本性违约。双方上述的理解均片面且显失公平,提前解除合同会给周某造成一定的损失,工程公司不补偿有失公允;反之,若工程公司按合同两年的总标的100%承担责任,则工程公司失去了出租房屋的意义。故从保护双方当事人的合法利益出发,酌情确定该“标的”以季度租金为宜,周某反诉工程公司要求其赔偿15万余元的违约金,于法无据,法院不予支持。另根据合同约定,周某反诉要求工程公司赔偿其转租可得利益的损失以及所建临时房屋和对原有场地进行完善所造成的损失,法院不予支持。据此判决,周某支付工程公司租金人民币46700元(扣除1万元押金);周某于本判决生效后一个月内将租赁房屋及场所腾空交与工程公司;工程公司补偿周某损失人民币18900元;驳回周某要求工程公司赔偿违约金15万余元和其他损失28万元的反诉请求。一审判决后,周某提出上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

答疑

本案的关键是工程公司提前解除合同是否承担违约责任。应根据合同法的有关规定,从合同的目的、内容以及诚实信用原则来理解其真实意思。涉案房屋是未完工的生产用房,由于建设资金短缺,临时作为仓库出租。既然双方在涉案合同中约定“在租赁期间,工程公司因铁路生产需要必须提前收回房屋时,须提前一个月通知周某”,说明周某对可能提前解除合同是知道的且是同意的,该条款即为约定解除合同的条件。只是双方对工程公司因上述原因解除合同要承担责任的具体数额约定不明,没有明确“标的”的具体含义。因此,工程公司行使解除合同的权利,符合合同的约定,并非根本性违约。尽管合同中双方使用了“违约责任”词语,但并非是违反合同约定所要承担的责任,而是提前解除合同要承担的责任。因此,周某接到通知后负有将房屋交还给工程公司的义务,同时有权从工程公司处获得适当的经济补偿。一审法院根据周某每季度交付一次租金的交易习惯和双方签订合同的目的,从衡平双方利益的角度出发,判令工程公司赔偿周某一季度租金,即补偿了周某因提前解除合同造成的损失,又考虑到工程公司订立合同的经济利益,符合法律公平公正的价值取向。由于工程公司解除合同非根本违约,且合同约定周某完善房屋、道路的费用属于单方自愿行为。故周某提出由工程公司对该部分损失进行赔偿,法院不予支持。

提示

工程公司为了利用暂时闲置未完工的生产用房创造利润,同时也考虑到该房随时会被铁路征用,所以约定了单方解除合同的条件。法定和约定的单方解除权是否行使,是合同自由的内容,也是合同自由原则的表现。周某在签订合同时,应该考虑到签订上述条款的目的和存在的风险。不能只考虑到经营仓库能获取利润,而忽视单方在修路和完善房屋以及加盖简易房屋方面投资过大,则可能造成的损失就大。

双方在诉讼之前,为解除合同补偿问题经过几次协商,工程公司曾经同意免除周某未交的房租,另外将已收取的租金退回周某作为补偿,要求及时收回房屋。周某认为不足以补偿其损失,故采取避而不见的方式拖延,迫使工程公司将其告上法庭。在诉讼过程中,周某采取回避的态度,造成公告送达,在开庭前法定期限最后一天提起反诉。最终自己不但要承担诉讼费用的损失,还要承担拖延纠纷解决等不利后果。

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